Ο τομέας ακινήτων της Κίνας έχει περιέλθει σε μια άνευ προηγουμένου κρίση. Οι μεγαλύτεροι οικοδόμοι της χώρας είναι ερειπωμένοι. Δύο από τους μεγαλύτερους προγραμματιστές της χώρας – η China Evergrande Group και η Country Garden Holdings – έχουν αθετήσει τα δάνειά τους. Οι εταιρείες έχουν συνολικά χρέη 500 δισεκατομμυρίων δολαρίων. Στην πραγματικότητα, από τα μέσα του 2021, οι εταιρείες που αντιπροσωπεύουν το 40% των κινεζικών πωλήσεων κατοικιών έχουν χρεοκοπήσει. Οι περισσότεροι είναι κατασκευαστές ιδιωτικών ακινήτων. Σχεδόν 20 εκατομμύρια σπίτια σε όλη την Κίνα έχουν πουληθεί αλλά δεν έχουν ολοκληρωθεί ακόμη. Τον Οκτώβριο του 2023, οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν τη μεγαλύτερη από το 2014.
Η αγορά ακινήτων της Κίνας αποτελεί ένα σημαντικό κομμάτι της οικονομίας της χώρας. Σύμφωνα με μια εκτίμηση, τα ακίνητα και οι συναφείς τομείς αντιπροσώπευαν το 25% του ακαθάριστου εγχώριου προϊόντος (ΑΕΠ) της Κίνας τα τελευταία χρόνια. Τώρα ο αριθμός αυτός μειώνεται στο 22%. Κατά συνέπεια, παρά τις καλύτερες προσπάθειες του Κινεζικού Κομμουνιστικού Κόμματος (ΚΚΚ) να καταστείλει τις ταραχές, έως και 1.777 διαδηλώσεις στη χώρα που πραγματοποιήθηκαν μεταξύ Ιουνίου 2022 και Οκτωβρίου 2023 σχετίζονταν με τον τομέα της ιδιοκτησίας. Οι αγοραστές κατοικιών έχουν εγείρει ζητήματα όπως καθυστερήσεις έργων, παραβιάσεις συμβολαίων, εικαζόμενη απάτη και κακή ποιότητα κατασκευής. Οι οικοδόμοι και άλλοι εργολάβοι είναι δυσαρεστημένοι με τους απλήρωτους μισθούς.
Όπως αναμένεται από το καθεστώς του προέδρου Xi Jinping, καταβλήθηκαν όλες οι προσπάθειες για τον έλεγχο αυτών των διαδηλώσεων μέσω παρακολούθησης, εκφοβισμού, βίας, κράτησης και λογοκρισίας. Τουλάχιστον το ένα τέταρτο των διαμαρτυριών για τη στέγαση ενεπλάκησαν κατασταλτικές τακτικές.
Οι λανθασμένες πολιτικές ευθύνονται
Ο τεράστιος τομέας ακινήτων της Κίνας βασιζόταν σε ένα μοντέλο δανεισμού προς οικοδόμηση για δεκαετίες. Και τώρα, αυτό το μοντέλο έχει καταρρεύσει λόγω κοντόφθαλμων κυβερνητικών πολιτικών. Στα τέλη του 20ου αιώνα, οι περισσότεροι Κινέζοι ζούσαν σε σπίτια που παρείχαν οι μονάδες εργασίας του ΚΚΚ. Ο στεγαστικός τομέας άνθισε κατά τη διάρκεια της οικονομικής απελευθέρωσης στις δεκαετίες του 1980 και του 1990. Το Πεκίνο ενθάρρυνε αυτή την τάση εκσυγχρονίζοντας τους κανονισμούς για την ανάπτυξη οικιστικών ακινήτων και παρέχοντας εύκολη χρηματοδότηση μέσω κρατικών τραπεζών. Οι τοπικές κυβερνήσεις έκαναν ακόμη πιο φιλελεύθερες οικονομικές ρυθμίσεις. Όλοι στοιχηματίζουν στη στέγαση. Οι τοπικές κυβερνήσεις πούλησαν γη και έβαλαν τα ταμεία τους. Οικογένειες επένδυσαν σε σπίτια. Οι οικοδόμοι, οι ζωγράφοι, οι τοπιογράφοι και οι κτηματομεσίτες θα μπορούσαν να βρουν άφθονες ευκαιρίες απασχόλησης. Σύντομα, η Κίνα κάλυψε τις στεγαστικές της ανάγκες. Όμως η ανάπτυξη των οικιστικών μονάδων συνεχίστηκε καθώς οι πωλήσεις και οι μεταβιβάσεις ακινήτων απέφεραν τεράστια έσοδα. Οι προγραμματιστές ανταποκρίθηκαν στη συνεχιζόμενη κρατική υποστήριξη, επιδιώκοντας πιο αμφίβολα έργα. Η ανάπτυξη οικιστικών ακινήτων αυξήθηκε στο αστρονομικό 30% του ΑΕΠ της Κίνας.
Τα πράγματα πήραν καταστροφική τροπή το 2020, όταν στη μέση της πανδημίας, ο Σι αποφάσισε να χαλιναγωγήσει τον τομέα των ακινήτων ξεκινώντας την πολιτική των «τριών κόκκινων γραμμών». Βασικά, η ακίνητη περιουσία αποστράγγιζε πιστώσεις από τον τομέα της τεχνολογίας υψηλής τεχνολογίας που προτιμούσε. Πάνω από 100 κανονισμοί επιβλήθηκαν σε επιχειρήσεις που συγκέντρωναν χρήματα μέσω μετοχικών κεφαλαίων, δανείων και IPO. Ένας από αυτούς τους νόμους έθεσε ένα εξαιρετικά αυστηρό ανώτατο όριο στα δάνεια. Εξαιτίας αυτού, πολλές κινεζικές εταιρείες δέχτηκαν οικονομικό πλήγμα, συμπεριλαμβανομένου του γίγαντα ακινήτων Evergrande.
Τώρα, οι καταναλωτές δείχνουν ελάχιστο ενδιαφέρον για την αγορά ακινήτων, αποδεικνύοντας ότι δεν έχουν καμία εμπιστοσύνη στην ικανότητα του Πεκίνου να αντιμετωπίσει την κρίση. Ομοίως, οι χρηματοπιστωτικές αγορές αμφισβητούν το μέλλον του οικονομικού θαύματος της Κίνας.
Οικονομολόγοι, επενδυτές και τραπεζίτες σε όλο τον κόσμο προτρέπουν το Πεκίνο να σταθεροποιήσει την στεγαστική του κρίση. Ο επικεφαλής οικονομολόγος του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου (ΔΝΤ) Pierre-Olivier Gourinchas δήλωσε ότι η κρίση ακινήτων στην Κίνα υπονόμευε την εμπιστοσύνη και προκαλούσε οικονομικές δυσκολίες. Τόσο η Παγκόσμια Τράπεζα όσο και το ΔΝΤ έχουν μειώσει τις προοπτικές ανάπτυξης για την οικονομία της Κίνας.
Αστικό χωριό φιάσκο
Σε έναν τρελό αγώνα για νέα κανάλια αστικής ανάπτυξης, οι Κινέζοι ηγέτες αποφάσισαν ακόμη και να ανανεώσουν τα γηρασμένα αστικά χωριά των χωρών. Αλλά αυτό είναι πιο εύκολο να ειπωθεί παρά να γίνει. Όλη η αστική γη στην Κίνα είναι κρατική. Τα αστικά χωριά είναι βασικά κοινοτικοί θύλακες εντός μεγαλύτερων πόλεων. Στην πραγματικότητα, είναι απλώς ένας λαβύρινθος από χαμηλές πολυκατοικίες και τοπικές βιτρίνες που συνδέονται με σοκάκια και στενούς δρόμους. Οι υποβαθμισμένες τσιμεντένιες πολυκατοικίες είναι τόσο κοντά η μία στην άλλη που είναι γνωστές και ως «κτήρια χειραψίας».
Υπάρχουν χιλιάδες τέτοια χωριά σε όλη την Κίνα και η ανανέωση των αστικών χωριών είναι μια εξαιρετικά χρονοβόρα διαδικασία. Σύμφωνα με αξιωματούχους στο Guangzhou, ο μέσος χρόνος ολοκλήρωσης ενός τέτοιου έργου εκτείνεται από 5,5 χρόνια έως πάνω από επτά χρόνια. Πάρτε το παράδειγμα του χωριού Paibang στην περιοχή Shenzhen. Το χωριό σχεδιάστηκε για «αστική ανανέωση» πριν από επτά χρόνια. Το 2019, η Evergrande ανέλαβε τον έλεγχο του έργου. Σύντομα όμως η εταιρεία κατέρρευσε.
Στη συνέχεια, το έργο μεταφέρθηκε στη Shenzhen Metro, μια κρατική εταιρεία. Η Shenzhen Metro ήταν επίσης κορυφαίος μέτοχος στην China Vanke, μια γιγάντια εταιρεία κατασκευής κατοικιών, η οποία αντιμετωπίζει τις δικές της ανησυχίες για μετρητά. Οι επενδυτές απορρίπτουν τα ομόλογα της China Vanke, υποδηλώνοντας ότι η στεγαστική κρίση επεκτείνεται από τον ιδιωτικό τομέα σε εταιρείες με κρατική υποστήριξη επίσης. Όλο αυτό το διάστημα δεν έχει γίνει καμία δουλειά στο Paibang
Πολύ λίγο, πολύ αργά
Για να διασφαλίσει ότι τα ημιτελή έργα στέγασης θα ολοκληρωθούν εγκαίρως, η κινεζική κυβέρνηση προσπάθησε να χαλαρώσει τα στεγαστικά δάνεια για τους αγοραστές κατοικιών, μείωσε τις προκαταβολές, παρείχε εκπτώσεις φόρου εισοδήματος, κατέβαλε προσπάθειες να πιέσει για αναβαθμίσεις αστικών υποδομών και οικονομικά προσιτή στέγαση και έδωσε ένα ειδικό ποσό 200 δισ. δάνειο γιουάν (~28 δισεκατομμύρια δολάρια).
Όμως όλες αυτές οι πολιτικές οδήγησαν σε πολύ μικρή αλλαγή στη δεινή κατάσταση. Τον περασμένο μήνα, ο μεγαθήριος των ακινήτων Country Garden εξακολουθούσε να καταλήγει να αθετήσει ένα ομόλογο σε δολάρια ΗΠΑ. Η εταιρεία έχει πάνω από 400.000 διαμερίσματα που έχει πουλήσει αλλά δεν έχει ακόμη ολοκληρώσει την κατασκευή. Σε μια εντατικοποίηση των προσπαθειών για τον τερματισμό της επιδεινούμενης κρίσης, οι τράπεζες πιέζονται να καλύψουν εκτιμώμενο έλλειμμα χρηματοδότησης 446 δισεκατομμυρίων δολαρίων για την παράδοση εκατομμυρίων ημιτελών διαμερισμάτων. Η λίστα των 50 προγραμματιστών, που θα είναι επιλέξιμοι για οικονομική στήριξη, περιλαμβάνει τη Country Garden Holdings Co και τη Sino-Ocean Group. Εν τω μεταξύ, η κεντρική τράπεζα της Κίνας, η Λαϊκή Τράπεζα της Κίνας, μείωσε το βασικό επιτόκιο στο μέγιστο από το 2020.
Αλλά αυτή η μετατόπιση του βάρους του τομέα ακινήτων στους δανειστές συνοδεύεται από τους δικούς της κινδύνους. Η συρρίκνωση των περιθωρίων κέρδους και τα επιβαρυντικά δάνεια έπληξαν τον τραπεζικό κλάδο της Κίνας, αξίας 56 τρισεκατομμυρίων δολαρίων. Στο τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2023, τα καθαρά επιτοκιακά περιθώρια στις μεγάλες κρατικές τράπεζες είχαν μειωθεί στο 1,74%. Τα καθαρά επιτοκιακά περιθώρια πρέπει να είναι τουλάχιστον στο όριο του 1,8% για να διατηρηθεί κάποια κερδοφορία. Ωστόσο, τα μέλη της μόνιμης επιτροπής του Εθνικού Λαϊκού Κογκρέσου, του κοινοβουλίου που ελέγχεται από το Κομμουνιστικό Κόμμα της Κίνας, υποστηρίζουν ότι η αύξηση της χρηματοδότησης θα μειώσει τις «πανικοβλημένες προσδοκίες» των νοικοκυριών.
Τρία χρόνια από την έναρξη της κρίσης, ο κινεζικός τομέας ακινήτων συνεχίζει να συρρικνώνεται. Σύμφωνα με το Εθνικό Γραφείο Στατιστικής του Πεκίνου, οι επενδύσεις σε ακίνητα έχουν μειωθεί επιπλέον 8,8% φέτος έως τον Αύγουστο. Οι τοπικές κυβερνήσεις έχουν χάσει τόσα πολλά έσοδα από πωλήσεις και μεταβιβάσεις ακινήτων που δεν μπορούν να παρέχουν βασικές κρατικές υπηρεσίες στους ανθρώπους τους. Οι κινεζικές τιμές ακινήτων έχουν επίσης μειωθεί σχεδόν 8% τα τελευταία δύο χρόνια. Η ιαπωνική εταιρεία χρηματοοικονομικής ανάλυσης Nomura Holdings Inc. μείωσε τη φετινή πρόβλεψη ανάπτυξης για την Κίνα από 5,1% στο παρελθόν σε 4,6%. Η πρόβλεψη ανάπτυξης για το επόμενο έτος είναι στο 3,9%.
Πρώτον, το Πεκίνο έκανε το λάθος να επεκτείνει τη στήριξη στον τομέα των ακινήτων πέρα από τις ανάγκες της οικονομίας, στη συνέχεια την αφαίρεσε απότομα το 2020 και μετά δεν ανταποκρίθηκε αμέσως, όταν πρωτοξετυλίχθηκε η κρίση. Φαίνεται ανίδεο για το πώς οι πολιτικές της οδήγησαν στην τρέχουσα κρίση ιδιοκτησίας της Κίνας. Και ακόμη και τώρα, η κινεζική κυβέρνηση δεν φαίνεται να αντιλαμβάνεται τη σοβαρότητα της κατάστασης. Δεν είναι περίεργο λοιπόν, ότι σχεδόν 100 διαδηλώσεις διαμαρτυρίας πραγματοποιούνται στην Κίνα κάθε μήνα.