Ενας «νέος» τρόπος εκμετάλλευσης ακινήτων κερδίζει έδαφος στην ελληνική αγορά, με το δέλεαρ ότι απαλλάσσει τους ιδιοκτήτες από τη συνεχή ενασχόληση με τις προκλήσεις που μπορεί να φέρει μία εκμίσθωση. Εταιρίες διαχείρισης ακινήτων, νέες αλλά και παλαιότερες με σημαντική ιστορία στο ελληνικό Real Estate, προσφέρουν μία ευρεία γκάμα υπηρεσιών που φαίνεται να καλύπτει τις ανάγκες όλων και περισσότερων ιδιοκτητών.
Αλλες εξειδικεύονται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις (π.χ. AirBnB), άλλες ενοικιάζουν το ακίνητο και προχωρούν σε υπενοικίασή του μακροπρόθεσμη ή μεσοπρόθεσμη και άλλες περιορίζονται στο να καλύψουν όλο το «τρέξιμο» που έχει ένας ιδιοκτήτης, έναντι αμοιβής. Στην περίπτωση της υπενοικίασης υπάρχουν εταιρίες που καλύπτουν και τις ανάγκες περιορισμένης ανακαίνισης της κατοικίας. Το τελευταίο απαντά στην ανάγκη πολλών ιδιοκτητών που έχουν ακίνητα που θέλουν να εκμισθώσουν, αλλά δεν έχουν τα χρήματα για να κάνουν το απαραίτητο μάζεμα. Ολες έχουν αποκτήσει σημαντικό ρόλο μέσα στην ελληνική αγορά και καλύπτουν πολλές και διαφορετικές ανάγκες.
Ευρεία γκάμα
Ως υπηρεσία, έναντι αμοιβής, υπάρχουν πολλά γραφεία που αναλαμβάνουν την όλη διαχείριση των ακινήτων. Πράγματα όπως η εύρεση ενοικιαστή, για τη μίσθωση κενών ακινήτων, η σύνταξη μισθωτικών συμβάσεων, η είσπραξη των ενοικίων, η διεκδίκηση καθυστερούμενων μισθωμάτων, οι φορολογικές και λογιστικές διεκπεραιώσεις, όπως και η ασφάλιση και η εξασφάλιση της ακίνητης περιουσίας. Τηρώντας κάθε συνδιαλλαγή με το μισθωτή και εφόσον η όποια διαφορά δεν μπορεί να επιλυθεί συμβιβαστικά, οι εταιρίες αυτές διαθέτουν συνήθως και νομική υπηρεσία για την αντιμετώπιση όλων των προβλημάτων που απορρέουν από τις μισθωτικές συμβάσεις. Στα συχνά φαινόμενα ασυνέπειας καταβολής των μισθωμάτων εκ μέρους των μισθωτών και εφόσον έχουν εξαντλήσει όλα τα μέσα της χρηστής συνδιαλλαγής, μπορούν να προχωρήσουν, έπειτα από έγγραφη εντολή του ιδιοκτήτη, σε δικαστικές διεκδικήσεις που αφορούν είτε την μη καταβολή μισθωμάτων είτε την μη απόδοση του μισθίου. Το νομικό τμήμα τους συνήθως συντάσσει όλα τα έγγραφα που απαιτούνται και εκπροσωπούν τον ιδιοκτήτη, όπου απαιτείται. Με απλά λόγια, έναντι ενός προσυμφωνημένου ποσού κάνουν όλη τη δουλειά που χρειάζεται να κάνει ένας ιδιοκτήτης και εκείνος απλά λαμβάνει τα ποσά των ενοικίων στον τραπεζικό του λογαριασμό.
Υπενοικίαση
Το επόμενο βήμα είναι οι εταιρίες διαχείρισης ακινήτων που αναλαμβάνουν πλήρως το ακίνητο. Εδώ ξεχωρίζει το παράδειγμα της Blueground. Η εταιρία ενοικιάζει και επιπλώνει υψηλής ποιότητας διαμερίσματα, τα οποία στη συνέχεια διαθέτει προς ενοικίαση για ένα μήνα, ένα χρόνο ή και περισσότερο. Το δέλεαρ, όπως αναφέρει η ίδια στην ιστοσελίδα της, είναι ότι εγγυάται την έγκαιρη καταβολή ενοικίου στους ιδιοκτήτες καθ’ όλη την περίοδο συνεργασίας. Προσελκύει ένα δίκτυο στελεχών επιχειρήσεων, τα οποία φιλοξενεί για μακροπρόθεσμες διαμονές από ένα μήνα μέχρι και τρία χρόνια, και διαχειρίζεται όλα τα ζητήματα που μπορεί να προκύψουν κατά τη διάρκεια της διαμονής τους. Αυτό που φαίνεται να αποτελεί ιδιαίτερα σημαντικό για πολλούς ιδιοκτήτες είναι ότι διαχειρίζεται άμεσα όλες τις εργασίες συντήρησης ενός διαμερίσματος, αξιοποιώντας τα εξειδικευμένα συνεργεία που ήδη διαθέτει. Στα οφέλη που προτάσσει η εταιρία είναι η υψηλότερη απόδοση του ακινήτου, καθώς υποστηρίζει πως παρέχει στους ιδιοκτήτες τη δυνατότητα συμμετοχής σε καινοτόμα χρηματοδοτικά προϊόντα που μπορούν να αυξήσουν το εισόδημά τους μέχρι και 35%. Αυτό οδηγεί σε αύξηση της αξίας του ακινήτου, το οποίο γίνεται και με ανακαίνιση, όπου οι συνεργάτες της Blueground μετατρέπουν μια μη επιπλωμένη κατοικία σε έναν όμορφο και λειτουργικό χώρο, με premium έπιπλα & μοντέρνα διακόσμηση. Τέλος, κλειδί είναι ο χρόνος των συμβολαίων. Σύμφωνα με την εταιρία στοχεύουν σε συμβόλαια μακράς διάρκειας, τουλάχιστον τριών ετών, εξασφαλίζοντας 100% πληρότητα ενοικίασης και σίγουρο εισόδημα από το ακίνητο.
Συμφωνία για ανακαίνιση και προκαταβολή μισθωμάτων
Το μοντέλο της μακροχρόνιας μίσθωσης είναι απλό. Η εταιρία αξιολογεί το ακίνητο, διαπραγματεύεται με τον ιδιοκτήτη το ενοίκιο και μετά υπογράφονται τα συμβόλαια. Ο ιδιοκτήτης θα πάρει λίγο μικρότερο ενοίκιο από ό,τι αν το νοίκιαζε μόνος του, αλλά ως αντάλλαγμα λαμβάνει εγγύηση ενοικίου, αναβάθμιση της αξίας του ακινήτου μέσω της ανακαίνισης, καθώς και ανάλογα τη συμφωνία και προκαταβολή του ποσού.
Από την άλλη πλευρά, η επιχείρηση καθώς έχει έτοιμο δίκτυο και εξειδίκευση στην αγορά, θα ενοικιάσει το ακίνητο σε καλύτερη τιμή από αυτή που θα μπορούσε να επιτύχει μόνος του ο ιδιοκτήτης δημιουργώντας επιπλέον χώρο για κέρδος. Οι διαφορές έχουν μεγάλη διακύμανση από περίπτωση σε περίπτωση, αναλόγως τα ειδικά χαρακτηριστικά του ακινήτου, αλλά και το πόση δουλειά χρειάζεται για να γίνει έτοιμο για ενοικίαση.
Το παράδειγμα που μας έδωσαν έμπειρα στελέχη της αγοράς, είναι ακίνητο 70 τ.μ. στο Παγκράτι που ο ιδιοκτήτης το νοίκιαζε για 700 ευρώ, να συμφωνήσει σε αντίτιμο 600 ευρώ το μήνα για δύο έτη (1+1) με προκαταβολή μέρους του συνολικού ποσού. Η εταιρία στη συνέχεια το ενοικίασε σε στέλεχος πολυεθνικής που θα παραμείνει για ένα έτος στην Αθήνα για 1.000 ευρώ το μήνα. Κέρδος για όλους.
Αύξηση ζήτησης για Airbnb
Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε συνεχή ανάπτυξη και αυτό φαίνεται ξεκάθαρα στην έκρηξη των μισθώσεων τύπου «Airbnb» που μόνο φέτος γίνεται εκτίμηση για τζίρο 3 δισ. ευρώ. Ο μεγάλος «κερδισμένος» του φετινού καλοκαιριού σημείωσε αύξηση κατά 26,5% σε σχέση με το καλοκαίρι του 2019. Μόνο κατά το δίμηνο Ιουλίου – Αυγούστου οι κρατήσεις εκτιμάται ότι ξεπέρασαν το 1,3 εκατ., με αύξηση κατά 30% σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2019. Το κέρδος αυξάνει το ενδιαφέρον που με τη σειρά του φέρνει πολλές νέες εταιρίες που αναλαμβάνουν τη διαχείριση των ακινήτων. Πρόκειται για μία ολοκληρωμένη υπηρεσία που παρέχεται με στόχο να κάνουν τη βίλα ή την ιδιωτική κατοικία μια κερδοφόρα επιχείρηση. Εκτός από το κλείσιμο, την προβολή, τη συντήρηση και τον καθαρισμό μετά από κάθε επισκέπτη, οι εταιρίες αυτές υπόσχονται μεγαλύτερη πληρότητα και τιμές ανά διανυκτέρευση, υποστηρίζοντας ότι έχουν σημαντικό δίκτυο προβολής στο εξωτερικό.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα η Mint που έχει πάνω από 5 χρόνια εμπειρίας στο χώρο της βραχυχρόνιας μίσθωσης καθώς και σημαντική παρουσία στον τομέα των εταιρικών μισθώσεων. Σύμφωνα με την ιστοσελίδα της διαχειρίζεται αποκλειστικά πάνω από 350 ακίνητα σε όλη την Ελλάδα, με 32.000 επισκέπτες και 8.000 κρατήσεις σε ετήσια βάση.
Εως 42% ανέβηκαν τα ενοίκια από το 2018
Δυσκολότερη γίνεται για τους ενοικιαστές η εύρεση κατοικίας σε προσιτή τιμή, με αποτέλεσμα οι δυσκολίες στις σχέσεις μεταξύ ιδιοκτητών και εκμισθωτών να αυξάνονται. Από το 2018 τα ενοίκια έχουν εκτοξευθεί. Για μικρότερα ακίνητα που απευθύνονται σε φοιτητές ή επαγγελματίες υπάρχουν μαρτυρίες για ακραίες απαιτήσεις αυξήσεων που φθάνουν έως και 25%. Ειδικά για τις κατοικίες που αφορούν οικογένειες οι αυξήσεις κυμαίνονται από 37,2% ως 42,1%.
Ερευνες δείχνουν ότι περίπου το 75% των ενοικιαστών, αφού καλύψει το στεγαστικό του κόστος (ενοίκιο, κοινόχρηστα, λογαριασμούς ρεύματος, τηλεφώνου και νερού) έχει σχεδόν εξαντλήσει το μηνιαίο εισόδημά του με αποτέλεσμα σχεδόν το 40% των νοικοκυριών που ζει στις μεγάλες πόλεις να βρίσκεται σε συνθήκες στεγαστικής κρίσης.
Δεδομένου ότι τα εισοδήματα έχουν μείνει επί της ουσίας «παγωμένα» και όποιες θετικές εξελίξεις (αύξηση κατώτατου μισθού, μείωση φορολογίας κ.τ.λ.) τις έχει ήδη «φάει» η κρίση ακρίβειας, οι ιστορίες για «φέσια» και εξώσεις έχουν αυξηθεί σημαντικά. Εδώ είναι και ο χώρος όπου πολλές εταιρίες διαχείρισης αναλαμβάνουν την ενοικίαση ή υπενοικίαση του ακινήτου ενώ λόγω μεγέθους και εξειδίκευσης έχουν καλύτερους τρόπους να υπερκεράσουν τις προκλήσεις, απαλλάσσοντας τους ιδιοκτήτες από τους «πονοκεφάλους» που έχει η εκμίσθωση ακινήτου από ιδιώτη σε ιδιώτη.