Παλαιότητα που ξεπερνά σε εκατοντάδες χιλιάδες περιπτώσεις και τον μισό αιώνα. Κατακερματισμός της ιδιοκτησίας, με αποτέλεσμα η λήψη απόφασης για την ανακαίνιση ή την αξιοποίηση να καθίσταται εξαιρετικά δυσχερής.
Εκτόξευση στις τιμές των οικοδομικών υλικών που καθιστά δυσχερή την ανακαίνιση για την αξιοποίηση του ακινήτου. Αύξηση των επιτοκίων. Πολύ υψηλή φορολογία στο εισόδημα από ακίνητα αν αυτό ξεπερνά τα 1000 ευρώ τον μήνα, καθώς ο συντελεστής εκτοξεύεται στο 35% και στο 45%. Αποποιήσεις κληρονομιών λόγω χρεών στο δημόσιο και στις τράπεζες με αποτέλεσμα το ιδιοκτησιακό καθεστώς το ακινήτων να μένει στον… αέρα.
Είναι οι βασικοί λόγοι για τους οποίους περίπου ένα εκατομμύριο κατοικίες παραμένουν και σήμερα κλειστές παρά το γεγονός ότι υπάρχει μεγάλη ζήτηση για μακροχρόνια ενοικίαση, η οποία πιέζει τις τιμές των ενοικίων στα ύψη.
Όμως τα προβλήματα είναι τόσο μεγάλα που η αντιμετώπιση τους προϋποθέτει πολυετείς προσπάθειες και συντονισμένες πολιτικές. Το αμέσως επόμενο χρονικό διάστημα, η Ελληνική Στατιστική Αρχή θα δημοσιεύσει την απογραφή ακινήτων (γίνεται ταυτόχρονα με την απογραφή του πληθυσμού) και εκεί θα φανεί το πρόβλημα που έχει δημιουργήσει η πολυετής ύφεση και σε αυτό τον τομέα.
Ουσιαστικά, η ανέγερση νέων οικοδομών στην 10ετία 2009-2019 σταμάτησε, κάτι που σημαίνει ότι η προσφορά ακινήτων περιορίστηκε. Εκτός από το ποσοτικό πρόβλημα, δημιουργήθηκε και ποιοτικό.
Τα παλαιά ακίνητα έχουν αυξημένο ενεργειακό κόστος και η μείωσή του προϋποθέτει εκτεταμένες παρεμβάσεις (αλλαγή συστημάτων θέρμανσης, εγκατάσταση συσκευών που χρησιμοποιούν ανανεώσιμες πηγές ενέργειας κλπ). Τώρα όμως που παρουσιάζεται η ανάγκη αυτών των παρεμβάσεων, έρχεται ο πολύ υψηλός πληθωρισμός και η αύξηση των οικοδομικών υλικών για να εκτοξεύσει το κόστος επισκευής.
Έτσι, ο ιδιοκτήτης του παλαιού κλειστού ακινήτου έχει να αντιμετωπίσει τους ακόλουθους προβληματισμούς:
- Υπάρχει δυνατότητα συνεννόησης με τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες ώστε να αξιοποιηθεί το ακίνητο;
- Ποιο θα είναι το κόστος των επισκευών και ποιος θα το αναλάβει; Διότι τα επιτόκια έχουν αυξηθεί και ο δανεισμός είναι υψηλότερος ενώ το κόστος επισκευών έχει αυξηθεί πάνω από 30% την τελευταία διετία.
- Πόσο διάστημα θα χρειαστεί για να γίνει απόσβεση μέσω της ενοικίασης; Η πραγματική απόδοση του ενοικίου είναι πολύ μικρότερη από την ονομαστική καθώς αν το εισόδημα από ενοίκια ξεπερνά τα 1000 ευρώ τον μήνα, το 35% ή το 45% του εσόδου καταλήγει στην εφορία.
Για την αντιμετώπιση του φαινομένου του ενός εκατομμυρίου κλειστών ακινήτων, η κυβέρνηση θα ενεργοποιηθεί το αμέσως επόμενο χρονικό διάστημα σειρά μέτρων: επιδότηση για την επισκευή ακινήτων με στόχο την ενοικίαση τους, κοινωνική αντιπαροχή κλπ. Το ζήτημα είναι ότι οι διαθέσιμοι πόροι είναι πολύ περιορισμένοι για να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα τόσων εκατοντάδων χιλιάδων ακινήτων. Επίσης, θα χρειαστούν παρεμβάσεις και σε θεσμικό επίπεδο.
Το ζήτημα της φορολόγησης του εισοδήματος από ενοίκια είναι στην πρώτη γραμμή του ενδιαφέροντος, ενώ λύση απαιτείται και στο κομμάτι του πλαισίου για την αναδιανομή ακινήτων, καθώς οι σημερινές διαδικασίες που προβλέπονται είναι εξαιρετικά χρονοβόρες με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες να αφήνουν τα ακίνητα κλειστά αντί να αναζητούν λύση ξεκαθαρίσματος του ιδιοκτησιακού καθεστώτος.