Στο έλεος των ξένων funds και των τραπεζών βρίσκονται χιλιάδες Ελληνες δανειολήπτες, οι οποίοι δεν έχουν καμία απολύτως προστασία για την πρώτη κατοικία τους, ούτε καν από το κράτος, με αποτέλεσμα να παρατηρούνται φαινόμενα όπως αυτό της επιχείρησης έξωσης της δημοσιογράφου Ιωάννας Κοβολού από το σπίτι της, που αποτελεί την πρώτη κατοικία της, για ένα χρέος 15.000 ευρώ.
Ολα αυτά σε μία χώρα που από το 2010 έως σήμερα έχει βιώσει τρεις διαδοχικές κρίσεις: οικονομική, υγειονομική και ενεργειακή, οι οποίες έχουν οδηγήσει σε τεράστια συρρίκνωση των εισοδημάτων, με αποτέλεσμα οι δανειολήπτες να αδυνατούν να αντεπεξέλθουν στις υποχρεώσεις τους. Ουδείς μπορεί να λησμονήσει, φυσικά, τις ασφυκτικές πιέσεις των δανειστών κατά τη διάρκεια των Μνημονίων για μαζικούς πλειστηριασμούς, προβάλλοντας ισχυρές αντιδράσεις και για την προστασία της πρώτης κατοικίας.
Σημειώνεται πως οι μόνοι που διατηρούν την προστασία για την πρώτη κατοικία τους είναι οι δανειολήπτες για τους οποίους έχει αρχίσει η προπτωχευτική διαδικασία. Στην πράξη και αυτοί θα χάσουν την πρώτη κατοικία τους όταν ενεργοποιηθεί ο Ιδιωτικός Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων!
Η «διαδρομή»
Η προστασία της πρώτης κατοικίας έχει περάσει από πολλά στάδια τα τελευταία χρόνια, με φόντο την εκτόξευση των «κόκκινων» δανείων. Αρχικά, τον Αύγουστο του 2010 τέθηκε σε εφαρμογή ο νόμος 3869/2010 για τη ρύθμιση οφειλών υπερχρεωμένων φυσικών προσώπων προς ιδιώτες και Δημόσιο, που προέβλεπε και την προστασία πρώτης κατοικίας. Αυτός ο νόμος έγινε γνωστός ως νόμος Κατσέλη, καθώς σχεδιάστηκε και εφαρμόστηκε από την τότε υπουργό Οικονομίας, Ανταγωνιστικότητας και Ναυτιλίας Λούκα Κατσέλη.
Ο νομός Κατσέλη όριζε ότι ο οφειλέτης μπορούσε να ζητήσει την εξαίρεση ενός ακινήτου, που χρησιμεύει ως κύρια κατοικία του, από την εκποίηση, εφόσον το ακίνητο αυτό δεν ξεπερνούσε το όριο αφορολόγητης απόκτησης πρώτης κατοικίας, προσαυξημένο κατά 50%. Στην περίπτωση αυτή το δικαστήριο μπορούσε να διατάξει την εξαίρεση από τη ρευστοποίηση της κύριας κατοικίας του αιτούντος, με την υποχρέωση από μέρους του καταβολής προς τους δανειστές ποσού που μπορεί να ανέρχεται μέχρι το 80% της εμπορικής αξίας της.
Η κυβέρνηση του ΣΥΡΙΖΑ τον Μάιο του 2017 νομοθέτησε την εφαρμογή των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, ενώ σχεδόν δύο χρόνια αργότερα, τον Μάρτιο του 2019, με τον νόμο 4605 άλλαξε το πλαίσιο της πρώτης κατοικίας, βάζοντας τέλος στην οριζόντια προστασία. Στο πλαίσιο εκείνο του νόμου παρεχόταν η δυνατότητα υποβολής αίτησης υπαγωγής των φυσικών προσώπων στη διαδικασία συναινετικής ρύθμισης οφειλών από δάνεια με υποθήκη σε κύρια κατοικία. Βασικός σκοπός του ήταν η ρύθμιση οφειλών φυσικών προσώπων από στεγαστικά, καταναλωτικά και επιχειρηματικά δάνεια για την προστασία της κύριας κατοικίας τους.
Ωστόσο, αυτός ο «μεταβατικός» νόμος από τον νόμο Κατσέλη περιείχε μια σειρά από προϋποθέσεις για την προστασία της πρώτης κατοικίας των αιτούντων δανειοληπτών μέσω ειδικής πλατφόρμας και εφόσον πληρούνται σωρευτικά οι προϋποθέσεις, όπως το υπόλοιπο οφειλής για στεγαστικά προϊόντα να μην ξεπερνά τα 130.000 ευρώ ανά πιστωτή, το «κόκκινο» δάνειο να είναι μέχρι 31/12/2018, ενώ ορίζονταν συγκεκριμένα περιουσιακά και εισοδηματικά κριτήρια, έως και ανώτατο όριο καταθέσεων.
Τον νόμο αυτόν παράτεινε η κυβέρνηση της Ν.Δ., μέχρι την κατάργησή του από τον νέο πτωχευτικό νόμο 4738/2020.
Από το 2021 που ενεργοποιήθηκε ο νέος πτωχευτικός νόμος από την παρούσα κυβέρνηση υπάρχει ένα μεταβατικό στάδιο μέχρι την ίδρυση του ιδιωτικού φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης ακινήτων, στον οποίο θα περνούν τα ακίνητα όσων πτωχεύουν. Ωστόσο, η υλοποίησή του έχει καθυστερήσει και τοποθετείται χρονικά στην άνοιξη του 2023. Αν και επισήμως δεν υπάρχει κανένας νόμος για την προστασία της πρώτης κατοικίας, έχει τεθεί σε άτυπη συμφωνία με τις τράπεζες να προστατεύονται όσοι δανειολήπτες εκφράσουν την πρόθεσή τους να ενταχθούν στο πλαίσιο πτώχευσης, αφού έχουν υποβάλει εγγράφως το αίτημά τους στην Ειδική Γραμματεία Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους.
Οι τράπεζες αποφασίζουν για τα πάντα και κάνουν… ό,τι θέλουν με τα χρέη
Σε αντίθεση με σήμερα που τον πρώτο και τον τελευταίο λόγο έχουν οι τράπεζες, με τον νόμο Κατσέλη, που εφαρμόστηκε το 2010, αυτός που όριζε τη ρύθμιση ενός δανείου ήταν ο δικαστής και όχι οι τράπεζες. Στην πράξη ο δικαστής άκουγε την πλευρά των δανειοληπτών αλλά και των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων ως ένας ανεξάρτητος ενδιάμεσος και αποφάσιζε ποια είναι η ρύθμιση που αρμόζει σε κάθε περίπτωση δανείου.
Οι βάσεις για την απόσυρση αυτή της κρίσιμης πτυχής τέθηκε το 2019 με το νέο πλαίσιο, το οποίο όριζε ότι προστατεύεται μόνο η πρώτη κατοικία και στην πράξη καταργήθηκε το 2021 με τον νέο πτωχευτικό νόμο.
Πλέον, όμως το πάνω χέρι έχουν οι τράπεζες, καθώς δεν είναι δεσμευμένες στην αποδοχή οποιασδήποτε πρότασης για τη συνολική διευθέτηση χρεών. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα ένας οφειλέτης που χρωστά στο Δημόσιο και τις τράπεζες να κινδυνεύει με πλειστηριασμούς και κατασχέσεις, αφού η πιστώτρια τράπεζα δεν είναι υποχρεωμένη να συναινέσει στην προτεινόμενη ρύθμιση.
Από τη στιγμή που ένας οφειλέτης υποβάλει αίτηση για τη συνολική ρύθμιση των χρεών του, αρχίζει η αναστολή των διαδικασιών αναγκαστικής εκτέλεσης, όπως διαταγές πληρωμής, κατασχέσεις τραπεζικών λογαριασμών, καθώς και δεσμεύσεις και πλειστηριασμοί στην κινητή και την ακίνητη περιουσία του οφειλέτη, συμπεριλαμβανομένης της 1ης κατοικίας καθώς και της επαγγελματικής στέγης.
Ωστόσο, για να μπορέσει κάποιος να ενταχθεί στο νέο εξωδικαστικό πλαίσιο με τις 240 δόσεις προς την Εφορία και τις 420 δόσεις στις τράπεζες, θα πρέπει να διαθέτει ένα χρέος άνω των 10.000 ευρώ και να χρωστά σε περισσότερους από έναν πιστωτές (τράπεζες, Δημόσιο, τρίτους). Αυτό σημαίνει ότι, εφόσον έχει δάνεια μόνο προς τις τράπεζες, η απόφαση για το αν θα προχωρήσει σε ρύθμιση ανήκει αποκλειστικά στα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα. Ακόμα και αν χρωστά πχ. στην Εφορία, απαιτείται η συναίνεση της πλειοψηφίας των πιστωτών προκειμένου να αρχίσει η διαδικασία. Με άλλα λόγια, η τράπεζα έχει δικαίωμα να «μπλοκάρει» την αίτηση του οφειλέτη.
Αν η πλειονότητα των πιστωτών δεχτεί να εξετάσει την αίτηση, τότε παρέχεται αναστολή κατασχέσεων και πλειστηριασμών. Παρέχεται πρόταση ρύθμισης συνολικών οφειλών, η οποία προκύπτει ηλεκτρονικά. Αν δεν υπάρχει οφειλή προς το Δημόσιο, τότε οι τράπεζες και οι εταιρίες διαχείρισης μπορούν να κάνουν άλλη πρόταση χωρίς τη χρήση του ηλεκτρονικού συστήματος.
Αν ο οφειλέτης αποδεχτεί τη ρύθμιση και ανήκει παράλληλα σε ευάλωτη κοινωνικά ομάδα, τότε θα λάβει και επιδότηση του ρυθμισμένου δανείου για την πρώτη κατοικία. Τα κριτήρια για τον ορισμό της ευάλωτης ομάδας είναι αυτά που πρέπει να πληρούν όσοι δικαιούνται στεγαστικό επίδομα ενοικίου. Αν όλα τα παραπάνω αποτύχουν, τότε αρχίζει η πτωχευτική διαδικασία για φυσικά πρόσωπα.
Η πτώχευση των νοικοκυριών
Σε περίπτωση που δεν είναι δυνατή η επίτευξη προληπτικής αναδιάρθρωσης, τότε προβλέπεται η δυνατότητα πτώχευσης, τόσο των φυσικών όσο και των νομικών προσώπων, με ταυτόχρονη απαλλαγή από όλες τις οφειλές. Δρομολογείται διαδικασία συλλογικής ικανοποίησης των πιστωτών, με ταυτόχρονη απαλλαγή του οφειλέτη από τα υπόλοιπα των οφειλών του.
Συγκεκριμένα, όσοι απέτυχαν στο στάδιο της εξωδικαστικής ρύθμισης ή αδυνατούν αντικειμενικά να εξυπηρετήσουν τις οφειλές τους έχουν το δικαίωμα κατάθεσης αίτησης πτώχευσης. Προϋπόθεση είναι ο οφειλέτης να βρίσκεται σε παύση πληρωμών από τον ίδιο (τον οφειλέτη), τον πιστωτή ή από τον εισαγγελέα Πρωτοδικών.
Προβλέπεται και απλοποιημένη διαδικασία πτωχεύσεων «μικρού αντικειμένου» στην οποία είναι απλοποιημένες η αίτηση και η διαδικασία. Γίνεται ανάληψη περιουσίας από πιστοποιημένο διαχειριστή αφερεγγυότητας, ο οποίος αναλαμβάνει τα περιουσιακά στοιχεία του οφειλέτη, προβαίνει στη ρευστοποίησή τους, στη συγκέντρωση των απαιτήσεων των πιστωτών και τη διανομή των ποσών που προκύπτουν από τη ρευστοποίηση στους πιστωτές.
Το χρονικό διάστημα απαλλαγής από τις οφειλές ορίζεται σε ένα έτος για τους οφειλέτες που πρόκειται να ρευστοποιηθεί η κύρια κατοικία τους ή άλλα περιουσιακά στοιχεία που υπερβαίνουν το 10% των υποχρεώσεών τους και είναι αξίας τουλάχιστον 100.000 ευρώ. Το χρονικό διάστημα απαλλαγής ορίζεται σε τρία έτη για τις υπόλοιπες κατηγορίες οφειλετών.
Χάνονται τα σπίτια των ευάλωτων νοικοκυριών
Σε περίπτωση που οι οφειλέτες ανήκουν σε ευάλωτη κοινωνική ομάδα, δίνεται δυνατότητα να προσφύγουν στον Ιδιωτικό Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, με σκοπό να αποφευχθεί η έξωσή τους. Ο φορέας αγοράζει την πρώτη κατοικία προτού βγει στον πλειστηριασμό ακόμα και στην περίπτωση που δεν κηρύσσεται πτώχευση, αλλά πραγματοποιείται αναγκαστική εκτέλεση.
Σημειώνεται ότι μέχρι τη λειτουργία του φορέα που τοποθετείται πλέον κοντά στην άνοιξη του 2023, τον ρόλο του θα παίζουν οι τράπεζες – πιστωτές. Ο οφειλέτης παραμένει στην κατοικία του καταβάλλοντας μίσθωμα στον φορέα για 12 έτη και λαμβάνει επίδομα ενοικίου από το κράτος. Εντός 12 ετών οφειλέτης έχει τη δυνατότητα να επαναγοράσει το ακίνητό του, αφού αποπληρώσει τα μισθώματα της 12ετίας και την αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο άσκησης του δικαιώματος επαναγοράς.
Mεγάλος χαμένος
Αξίζει να επισημανθεί πως σε αυτή την περίπτωση ο δανειολήπτης (ο οποίος πρακτικά έχει απολέσει την πρώτη του κατοικία) χάνει τόσο το ποσό που έδωσε για ενοίκιο ώστε να συνεχίσει να διαμένει στο σπίτι του ως ενοικιαστής όσο και τις δόσεις των δανείων που έχει πληρώσει μέχρι την ημέρα που έδωσε την κατοικία του στον Ιδιωτικό Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων.
Για να κριθεί ως ευάλωτος ένας οφειλέτης, θα πρέπει να πληροί τα εξής κριτήρια:
Α) Εισοδηματικά: Εως 7.000 ευρώ για μονοπρόσωπο νοικοκυριό και προσαυξάνεται κατά 3.500 ευρώ για κάθε επιπλέον μέλος. Στη μονογονεϊκή οικογένεια, για το πρώτο ανήλικο μέλος του νοικοκυριού ορίζεται προσαύξηση 7.000 ευρώ. Στα νοικοκυριά με απροστάτευτα τέκνα ορίζεται προσαύξηση 7.000 ευρώ για κάθε απροστάτευτο τέκνο. Οροφή είναι τα 21.000 ευρώ τον χρόνο, ανεξάρτητα από τη σύνθεση του νοικοκυριού.
Β) Περιουσιακά: Συνολική φορολογητέα αξία της ακίνητης περιουσίας του νοικοκυριού έως τις 120.000 ευρώ για το μονοπρόσωπο νοικοκυριό, προσαυξανόμενη κατά 15.000 ευρώ για κάθε πρόσθετο μέλος και έως τα 180.000 ευρώ. Συνολικό ύψος καταθέσεων ή/και τρέχουσα αξία μετοχών, ομολόγων κ.ά. έως 7.000 ευρώ, προσαυξανόμενη κατά 3.500 ευρώ για κάθε επιπλέον μέλος του νοικοκυριού. Η προσαύξηση για το πρώτο ανήλικο τέκνο μονογονεϊκής οικογένειας ορίζεται στα 7.000 ευρώ. Η ίδια προσαύξηση ισχύει για κάθε απροστάτευτο τέκνο στα νοικοκυριά.
Ο βρόμικος ρόλος των funds και των servicers
Στη χώρα μας για πρώτη φορά ακούγεται η λέξη fund σε μια περίοδο που η οικονομία δεν ασχολούνταν με το θέμα των «κόκκινων» δανείων, αλλά με τη χορήγησή τους. Το 2003 επί κυβέρνησης Σημίτη υπήρξε σχετικός νόμος που όριζε ότι τα funds δεν μπορούσαν να προχωρούν σε πλειστηριασμούς, αλλά δεν ήταν υποχρεωμένα να καλέσουν τον οφειλέτη για ρύθμιση.
Με νόμο του 2015, επί κυβέρνησης ΣΥΡΙΖΑ, προτού πουληθεί ένα δάνειο σε fund, θα έπρεπε η τράπεζα να καλέσει τον οφειλέτη και να προσπαθήσει να ρυθμίσει το δάνειό του. Ωστόσο, αυτή η διαδικασία δεν ήταν ιδιαίτερα… αρεστή στα ξένα funds, με αποτέλεσμα να επιλέξουν να καταφύγουν στον νόμο του… 2003, οι διατάξεις του οποίου δεν έχουν καταργηθεί. Ωστόσο, με αυτόν τον νόμο οι εταιρίες διαχείρισης απαιτήσεων απαγορευόταν να προχωρούν σε πλειστηριασμούς.
Παρ’ όλα αυτά, αφού είχαν εξαγοράσει δισ. ευρώ στεγαστικών, καταναλωτικών και επιχειρηματικών δανείων από τις τράπεζες σε εξευτελιστικές τιμές, αποφάσισαν να προχωρήσουν κανονικά σε μέτρα αναγκαστικής εκτέλεσης. Αυτή η κίνηση οδήγησε σε προσφυγές κατά των funds, με αποτέλεσμα ο Αρειος Πάγος να εκδώσει απόφαση που έβαζε «πάγο» σε αυτές τις πρακτικές.
Ανεξέλεγκτοι
Τα funds έχουν αγοράσει τα «κόκκινα» δάνεια των τραπεζών για 700.000 ακίνητα, αξίας άνω των 40 δισ. ευρώ. Μόνο το πρώτο εξάμηνο του 2022 αναρτήθηκαν στην πλατφόρμα e-auction σχεδόν 23.360 πλειστηριασμοί, ενώ για το σύνολο του έτους έχουν αναρτηθεί 44.000 πλειστηριασμοί. Μάλιστα, εκτιμάται ότι ο αριθμός θα εκτοξευθεί για το 2023.
Τα τελευταία χρόνια μάλιστα, επί διακυβέρνησης Ν.Δ., τα funds και οι servicers έχουν καταστεί ανεξέλεγκτα. Ακόμα και αν οι δανειολήπτες επιχειρήσουν να ζητήσουν ρύθμιση των δανείων τους, αντικρίζουν ένα τεράστιο «τείχος» άρνησης, ενώ προβαίνουν σε παράλογες απαιτήσεις προς τους δανειολήπτες, εξωθώντας τους σε ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς της ακίνητης περιουσίας των οφειλετών. Μάλιστα, για να μην αποκαλυφθεί η στρατηγική τους, ζητούν ως προκαταβολή για ένταξη στη ρύθμιση ακόμα και το 30% του ποσού!
Κι αυτό γιατί δεν υπάρχει πλαίσιο που να περιορίζει τις ακραίες απαιτήσεις τους, αφού η Τράπεζα της Ελλάδος δεν έχει εκδώσει έναν Κώδικα Δεοντολογίας, όταν έχει γίνει με τις συστημικές τράπεζες.